小编：万科燃尽倒计时：看房地产巨头的没落，看懂中国房地产几十年的真相 万科，中国房地产的领军学子、行业标杆企业
万科倒计时：看房地产巨头的倒闭，了解中国房地产行业几十年的真相万科作为中国房地产行业的领军企业、行业标杆企业，目前已进入烧钱倒计时。 2010年，成为中国首家销售额突破千亿的房地产企业； 2015年“宝湾风波”危机期间，深圳地铁集团背水一战，联手赋予其新生。但2025年11月27日，万科的命运急转直下，股票和债券都陷入混乱状态。房地产行业的庞然大物，曾经最赚钱的公司，为何突然倒闭？拥有雄厚的资金背景和庞大的收入，即使外部环境不景气，noit也能安然运转，即使规模缩小，为何会突然爆发呢？今天我们就深度聊聊万科。如果你看一下它，你可以了解中国房地产业这几十年的脉络。当年，万科靠杠杆实现利润最大化。首先我们来说说盈利的万科是如何东山再起的。以规划建筑面积10万平方米的住宅小区为例，假设楼面价为每平方米1万元，建设单位为5500元，则万科在该项目的总投资为（1万+5500）×10万=15.5亿元。房地产项目静态回报率差异较大，县域可达31%，城市因地价高而较低。按平均18%折衷计算，该项目净利润约为15.5亿元×18%=2.79亿元。房地产的投资产出周期通常为三年，18%的静态收益率需要三年才能完全实现。折算年化收益率仅为6%，略高于5-当时的定期存款利率为4%，看起来并不吸引人。但真正的盈利核心却隐藏在杠杆操作中——所谓杠杆就是借别人的钱去做自己的事情。普通人买房时按揭贷款的精髓也会用到。举个简单的例子：全款100万买一套房子，明年200万卖掉，汇率回报100%；如果你用50万的首付和50万的贷款买了一套房子，明年以同样的价格出售，回报率直接上升到300%，100万的启动资金可以买两套房子，最后可以收回400万。这就是资本赚钱的基本逻辑。万科就是这个逻辑的终极践行者，依靠杠杆减少自身资本支出，提高收益率，进而扩大规模，联动多个市场，实现总回报最大化。根据国家规定普通商品住房项目自有资金比例最低为20%。对于前述15.5亿的项目，万科至少要自掏腰包支付3.1亿作为货款。然而，作为行业龙头，万科通过三重杠杆进一步压缩自有资金：一是要求总承包商预付30%至50%的费用，不预付则不发合同；二是分期开发，利用首期销售收入覆盖后续建设资金；三是拖延地价，在预售临近时寻求短期过桥贷款提前付款，收到货款后迅速返还资金。这些费用是按时间计费的，这迫使项目必须加速推进，并且必须在拿地100天后开始销售。这是国内大部分住宅项目质量受关注的主要原因，而预售制度往往被忽视。抵制但仍经常使用——老百姓盯着“水泥盒子”，而房地产企业却真正体会到资金周转的效率。通过这一套操作，万科可以将单个项目的实际资本支出减少至1亿元，并用1亿元本金换取2.79亿元的利润。三年毛利率279%，年回报率93%，远远超过实体店10%至40%的年利润。这是真正的大利润。这还没有结束。万科还将引入社会合伙人组建项目公司，采用“股权与收益分离”模式：出资比例为万科占20%，合伙人占80%，但收益分配将回归，万科占80%，合伙人占20%。看似合伙人吃亏，其实他们又算了一笔账：1亿本金8000万，利润20%三年，还是5580万，年化收益率23.25%，比大多数理财产品都有效，所以合伙人也附和。此时，万科只需缴纳2000万自有资金，即可使用1.78亿利润，三年总回报率为1116%，年化率为372%；而且公司也不必全额投入2000万。它还将通过员工强制投资计划筹集资金，并继续用别人的钱进行交易。在多重杠杆叠加下，万科的最终收益率可以轻松超过400%，超过了中国制造业6%到11%的净资产收益率。收入的夸大程度可见一斑。房子不再是房子，而是城市的“金融存量”。这里不难知道，房地产已经不再是一个简单的“建房、卖房”行业，而本质上是一个金融行业。房子就像一座城市的存量。买房的行为实际上是城市金融游戏中的赌注，而“水泥箱”只是附带的廉价抵押品。如果没有清楚地认识这一金融特征，花高价购买城市高层住宅只是为了居住，难免会有“买棺材买珍珠”的嫌疑——宅基地、城市独栋别墅只有拥有土地和房产才是真正的房子；缴纳70年专利费的同时，平地和空中高楼只是生命的重要盒子。在中国高速发展的前20年，大多数房地产企业都意识到了这一点，万科也不例外。所谓“中国速度”的背后，是高产量驱动的效率竞争。如果你慢了，你就会错失机会，而时间的逻辑就是金钱将被带到极致。大规模金融化带来的财富效应已经渗透到社会的各个角落贷款。鼓励所有人使用杠杆买房。每个劳动力都有未来30年的预支工资，一次性给开发商。占房价比例极高的土地价格，最终流入政府腰包，成为修铁路、建学校、支付公务员工资的资金来源。许多基础设施收益本质上是购房者未来收入的预支透支。如果把私人实现的财富和发展比作火车，那么房地产和金融业就是主要火车头，依靠资本的流动性产生各种需求，带动各种生活条件的发展。你赚了很多钱，为什么不能花20亿呢？按照常理，年回报率超过400%的万科应该拥有大量资金，但事实却完全相反。 2016年“宝万之争”后，万科的拉第一大股东成为深圳地铁集团，持股27%。按理说应该给深铁分红，但现在不但不能分红，而且深铁还需要扭转输血。数据显示，截至2026年11月12日，深铁累计万科贷款307.96亿，仍不足以填补缺口； 2025年11月26日，万科连20亿债务都无力偿还，只能宣布延期。要知道，万科营收近3000亿，账面净利润超过4000亿。即使后续收入下滑，2023年净利润仍将超过100亿。20亿对它来说并不困难。作为国有企业，深铁的资金名义上属于全民集体。万科不仅分钱，还得一起赔。钱去哪儿了？答案很简单：五谷缺粮，只是因为“ra”。2016年王石退休后，万科副总裁朱久胜及其团队接任。同年，万科投资3亿入股金融平台“彭金院”，成为其第一大股东。朱九胜还担任彭金院董事长，主导业务运营。此后，管理层建立了以彭金为核心的体外资本循环体系，主要目标是剥离公司利润，转入个人名下。具体操作分为三步：第一，将项目款、纳税等资金以低利率存入关联公司博商顺泰；第二，鹏金院将这些资金打包成高息产品；第三，当员工参与项目后续投资出现资金短缺时，鹏金院按年利率10%提供资金，员工用这笔钱购买理财产品；博尚顺泰年利率20%的产品。这个闭环将项目的利润分为三部分：博商顺泰的利润、鹏金院的利息、员工的回报。本应属于深铁和中小股东的利润将大幅缩水。各闲置资金产生的利差最终流入高管控制的账户。除了金融套利之外，高管还通过“小额股票交易”带来收入。例如，前述2000万大额投资毛泽东高收益项目中，高管控制的鹏金所只出资100万（占比5%），却要求合伙人带上95%的资金，最终拿走了30%到40%的收入（至少6000万）；而这100万不一定要高管自己出，可以通过配置上市公司股权来筹集，实现“做大做强”。零成本ig钱。”万科2020年销售面积超过4600万平米，相当于460个10万平米的项目，2025年上半年还有54个项目，即使单个项目通过单一路径拿到6000万的佣金，整体缺口也很大。此外，高管们还成立了数百家个人影子公司（如北九万鹏、红红网等）。不恰当地以高利率贷款给万科，收到钱后迅速核销，让公司背负坏账。当行业衰退时，泡沫最终破灭，耀眼的财报可以压垮这些资金；但当行业衰退时，资金压力突破临界点，金融周期和工程系统同时崩溃，危机彻底被打破。爆炸了又爆炸了。其资产管理公司遭受数百亿巨额损失，高管失控。 2025年，朱九胜等关键高管被捕，辛杰董事长辞职，深铁伞兵接任万科。直到这时，混乱才出现。万科的故事不仅仅是一家公司的倒闭。过去，借贷规模本质上是创造的货币总量。如今，购房者确实面临着偿还贷款的压力，但本应在市场上流通的资金却在消失。万科烧毁，只是房地产行业的冰山一角。目前尚不清楚水下到底藏着多少改变收入的“老鼠”，但我们始终期望这些攻击集体利益的人能够被追究责任，本应属于公众的财富能够被归还。
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