小编：万科倒计时：看看房地产巨头的倒闭，了解中国房地产业几十年的真相 |万科|房地产 |深圳钢铁股份有限公司|倦怠倒计时|股权_手数
万科倒计时：看看房地产巨头的倒闭，了解中国房地产业几十年的真相 |万科|房地产 |深圳铁路|倦怠倒计时|股权_网易移动
万科倒计时：看房地产巨头的倒闭，了解中国房地产行业几十年的真相万科作为中国房地产行业的领军企业、行业标杆企业，目前已进入烧钱倒计时。 2010年，成为中国首家销售额突破千亿的房地产企业； 2015年“宝湾风波”危机期间，深圳地铁集团背水一战，联手赋予其新生。但2025年11月27日，万科的命运却急转直下，股票和债券都陷入了动荡。房地产行业的庞然大物，曾经最赚钱的公司，为何如今却突然崩溃？资金雄厚、收入庞大，即使外部环境不景气，也无法安全运营，即使缩小规模，为何会突然爆发？今天我们就深度聊聊万科。如果你看一下，你就能了解中国房地产行业这几十年的脉络。当年，万科靠杠杆实现利润最大化。首先我们来说说盈利的万科是如何东山再起的。以规划建筑面积10万平方米的住宅小区为例，假设楼面价为每平方米1万元，建设单位为5500元，则万科在该项目的总投资为（1万+5500）×10万=15.5亿元。房地产项目的静态回报率差异较大，县域可达31%，而城市则因地价较高而较低。按平均18%折衷计算，该项目净利润约为1.55亿元×18%=2.79亿元。房地产的投资产出周期通常为三年，18%的静态收益率需要三年才能完全实现。折算后的年化收益率仅为6%，略高于当时4%的5年期定期存款利率，看上去并不具有吸引力。但真正的盈利核心却隐藏在杠杆操作中——所谓杠杆就是借别人的钱去做自己的事情。 Aof的精髓是普通人买房时也会用到抵押贷款。举个简单的例子：全款100万买一套房子，明年200万卖掉，收益率100%；如果你用50万的首付和50万的贷款买了一套房子，明年以同样的价格出售，回报率直接上升到300%，100万的启动资金可以买两套房子，最后可以收回400万。这就是make的基本逻辑从资本中赚钱。万科就是这个逻辑的终极践行者，依靠杠杆减少自身资本支出，提高收益率，进而扩大规模，联动多个市场，实现总回报最大化。根据国家规定，粉色普通商品房项目自有资金比例最低为20%。对于前述15.5亿的项目，万科至少要自掏腰包支付3.1亿作为货款。但作为行业龙头，万科通过三重杠杆进一步压缩自有资金：一是要求总承包商预付30%至50%的费用，不预付则不发合同；二是分期开发，利用首期销售收入覆盖后续建设资金；三是拖延地价，在预售临近时寻求短期过桥贷款提前付款，待付款后再快速归还收益。收到。这些成本是根据orras计算的，迫使项目加速。销售必须在土地获得后 100 天后开始。这也是为什么国内的住宅项目大多注重品质和预售。该制度屡遭抵制但仍被经常使用的主要原因——老百姓盯着“水泥盒子”，而房企看重的是资金周转效率。通过这一套操作，万科能够将单个项目的实际资本支出减少至1亿元。 1亿本金被交易换取2.79亿元收入。三年毛利率279%，年回报率93%。这与实体店10%到40%的年收入相差甚远。这是真正的大利润。这还没有结束。万科还将引入aof社会合伙人组建项目公司，采用“股权与收益分离”模式：出资比例为20%80%来自万科，80%来自合伙人，但收入分配将逆转，万科占80%，合伙人占20%。看上去合伙人吃亏了，但实际上他们又算了一笔账：一亿本金八千万，三年盈利20%，即5580万，年化收益率23.25%，比大多数理财产品有效，所以合伙人也就附和了。此时，万科只需缴纳2000万自有资金，即可使用1.78亿利润，三年总回报率为1116%，年化率为372%；而且公司也不必全额投入2000万。它还将通过员工强制投资计划筹集英镑，并继续使用其他人的钱进行交易。在多重杠杆叠加下，万科的最终回报率可以轻松超过400%，超过了中国制造业6%至11%的股权回报率。收入的夸大是e明显。房子不再是房子，而是城市的“金融存量”。这里不难知道，房地产已经不再是一个简单的“建房、卖房”行业，而本质上是一个金融行业。房子就像一座城市的存量。买房的行为实际上是城市金融游戏中的赌注，而“水泥箱”只是附带的廉价抵押品。如果没有清楚地了解这一金融特征，花高价购买城市高层住宅只是自住，难免有“买棺材买珍珠”的嫌疑——宅基地、城市独栋别墅只有拥有土地和房产才是真正的房子；而缴纳70年的土地出让金、建造空中高楼只是宝贵的生命盒子。在中国高速发展的前20年，大多数房地产企业都意识到了这一点，万科也不例外。所谓“中国速度”的背后是效率的竞争高收益的推动下。如果你慢了，你就会错失机会，而时间的逻辑就是金钱将被带到极致。大规模金融化带来的财富效应已经以贷款的形式渗透到社会的各个角落。鼓励所有人使用杠杆买房。 pagawa的每个势力都有未来30年的预支工资，一次性交给开发商。占房价比例非常高的土地价格，最终流入政府的腰包，成为修铁路、建学校、支付公务员工资的资金来源。许多基础设施收益本质上是购房者未来收入的预支透支。如果把私人实现的财富和发展比作火车，那么房地产和金融业就是主要火车头，依靠资本的流动性产生各种需求，带动各种生活条件的发展。你赚了很多钱，为什么不能花20亿呢？按常理来说，年回报率超过400%的万科应该拥有大量资金，但现实却完全相反。 2016年“宝万之争”后，万科第一大股东成为深圳地铁集团，持股27%。理论上应该给深钢分红，但现在万科不仅不能分红，还需要深钢反向输血，显示万科出资307.96亿，还是不够补坑； 2025年11月26日，万科连20亿债务都无力偿还，只能宣布延期。要知道，万科营收近3000亿，账面净利润超过4000亿。即使后续收入下滑，2023年净利润依然超过100亿。20亿不难做到这一点。作为国有企业深圳铁路的资金名义上属于全民集体。万科不仅分钱，还得一起赔。钱去哪儿了？答案很简单：粮食缺粮只是因为“老鼠”。 2016年王石退休后，万科副总裁朱久胜及其团队接任。同年，万科投资3亿金融平台“鹏金院”，成为其第一大股东。朱九胜还担任鹏锦研究院董事长，领导业务运营。自此，管理层建立了以彭瑾为核心的体外资金循环体系。主要目标是去除公司利润并将其转移到个人名下。具体操作分为三步：一是将工程款、税款等资金低息存入关联公司博商顺泰；二、彭金所将这些资金打包成高息产品;第三，当员工参与项目后续投资，资金短缺时，鹏锦院按年利率10%提供资金，员工用这笔钱向博商顺泰购买年利率20%的理财产品。这个闭环将项目的利润分为三部分：博商顺泰的利润、鹏金院的利息、员工的回报。本应属于深铁和中小股东的利润将大幅缩水。各闲置资金产生的利息差额最终流入高管控制的账户。除了金融套利之外，高管还通过“小额股票交易”带来收入。例如，上述2000万重大投资用于高收益项目中，高管控制的彭金所只出资100万（占比5%），却要求合作伙伴圈了95%的资金，最终拿走了30%到40%的收入（至少6000万）；而这100万不必由高管自己出，可以通过配置上市公司股权来筹集，实现“零成本赚大钱”。万科2020年销售面积超过4600万平方米，相当于460个10万平方米的项目。 2025年上半年还有54个项目，即使是单个项目通过单一路径获得6000万的佣金，整体缺口也很大。此外，高管们还成立了数百家个体影子公司（如北京万鹏、红升等），以高利贷方式向万科不当融资，并在收到资金后迅速核销，使公司留下坏账。当行业衰退时，泡沫最终就会破裂。在房地产上涨期间，耀眼的财报会让这些资金不堪重负；但作为行业衰退，资金压力突破临界点，金融周期与工程系统同时崩溃，危机彻底破灭。 2024年，博商顺泰的理财产品将大幅增长，爆发式增长。其资产管理公司遭受数百亿巨额损失，高管失控。 2025年，朱久胜等关键高管被捕，董事长辛杰辞职，深铁伞兵接任万科。直到这时，混乱才出现。万科的故事不仅仅是一家公司的倒闭。过去的借贷规模本质上就是创造的货币总量。如今，购房者确实感受到了还贷的压力，但本应在市场上流通的资金却在消失。万科大火只是房地产行业的冰山一角。水下到底藏着多少营利“老鼠”尚不得而知，但我们始终期望追究好奇者的责任，归还本应属于公众的财富。
特别声明：本文由网易自媒体平台“网易号”作者上传发布，仅代表作者观点。网易仅提供信息发布平台。
注：以上内容（包括图片和视频，如有）由网易HAO用户上传发布，网易HAO为社交媒体平台，仅提供信息存储服务。
当前网址：https://www.ksboao.com//a/keji/1564.html
